Potražnja stanova u Beogradu u prethodnoj godini počela je da opada, prema podacima Republičkog geodetskog zavoda. Međutim, uprkos tome, potražnja je i dalje na visokom nivou. Može li tržište da odgovori ovakvoj potražnji, kako ona utiča na izgradnju stanova i kakva su predviđanja za buudćnost. Na ova pitanja pokušali smo da odgovorimo u nastavku teksta.
Prodaja stanova u Beogradu opala za trećinu
Podaci RGZ-a za prethodnu, 2023. godinu pokazuju da je prodato za oko 33% manje stanova nego u 2022. godini. Ovo uzrokuje da i sami investitori manje grade i ulaze u projekte. Reklo bi se da dolazi do zasićenja tržišta i pada interesovanja.
Međutim, agencije za prodaju stanova i oglašivači poput BeogradskiStanovi.rs navode da pad prodaje ne znači istovremeno i pad interesovanja. Naprotiv, kupci su i dalje vrlo aktivni, ali se menju doređenen navike. Tako kupci upravo zbog porasta cena teže prave kompromise i biraju stanove koji će što više odgovarati njihovim potrebama.
Treba istaći i činjenicu da i dalje najveće interesovanje vlada za stanovima srednje veličine odnosno onima od 40-50 metara kvadratnih i da se ovi stanovi najviše prodaju i to još u izgradnji. Investitori imaju najviše poteškoća sa prodajom stanova koji su po kvadraturi između malih i srednjih, dakle ni za porodicu, ali ni za samce.
Značajno je naglasiti, međutim, da atraktivna lokacija i dalje najbolje prodaje stanove. Tako se stanovi u samom jezgru grada vrlo brzo prodaju, bilo da se radi o staroj ili novoj gradnji.
Još jedan razlog, ali ne toliko presudan, zašto je dolazi do pada kupovine stanova jeste bojazan kod građan od eventualne ekonomske krize. Bojeći se ovakvog scenarija građani se opredeljuju da čuvaju novca umesto da ga ulažu u nekretnine.
Cene kvadrata i dalje ne padaju značajno
Iako je, ako bi se posmatrala cela prethodna godina došlo do pada prodaje, treba istaći jedan značajna detalj. Naime veliki broj stanova prodat je u posednjem kvartalu 2023. godine i to je period kada je došlo do “oporavka” tržišta.
Na ovo je uticala činjenica da se među domaćim kupcima javlja sve veći broj kupaca stanova na kredit. Naše tržište, dosad je karakterisala činjenica da se jako mali broj stanova kupuje na kredit. Pojedini statistički podaci pokazuju da se taj procenat kreće oko 15% što je znatno manje od evropskog proseka.
Prema podacima RGZ-a, ukupno, tek 17% kupljenih stanova tokom poslednjeg kvartala prošle godine bilo je finansirano kreditima, što predstavlja neznatno povećanje u odnosu na prethodna dva tromesečja 2023 godine. Ipak, ova stopa je za četiri procentna poena manja nego godinu dana ranije.
Međutim, upravo ovaj mali skok prodaje stanova na kredit iz poslednjeg tromesečja dao je priliku cenama da ostanu na istom nivou. Ukoliko se nastavi trend poboljšanja uslova kreditiranja, treba očekivati porast prodaje stanova na ovaj način.
Takođe, treba naglasiti da se u skorije vreme, zbog geopoltičke situacije u svetu, ne može očekivati pad cena građevinskog materijala. Ovo je faktor koji je prvenstveno i doveo do porasta cena, tako da nažalost nije realno očekivati pad cena u skorije vreme.
Do kraja godine, po svemu sudeći, kada je reč o novogradnji cene će ostati na istom nivou uz izmene koje neće biti značajnije.
Kada je reč o starogradnji, tu je situacija nešto drugačija, s obzirom na to da vlasnici stanova samostalno diktiraju cene. Tako će i trend kretanja cena ovih stanova pretežno zavisiti od volje i potreba prodavaca. Zanimljiv je podatak da starogradnja u Srbiji beleži međugodišnji rast cena od 5,9%, dok je kod novogradnje rast cena iznosio 5,41%.
Što se tiče konkretnih cena stanova, srednja cena u starogranji u Beogradu u prošloj godini iznosila je 2.030 evra po kvadratu u poslednjem kvartalu godine. Ovo je poskupljenje od 140 evra u odnosu na godinu pre i 470 u odnosu na 2021. godinu.
Što se tiče novogradnje, cena po kvadratu za pomenuti period prethodne godine iznosila je 2.220 evra u glavnom gradu, a bila je za 80 evra niža u odnosu na godinu pre i za 360 evra viša u odnosu na 2021. godinu.
Dugoročne progonoze u ovom trenutku je teško davati, i nije moguće predvideti kako će geopolitička situacija uticati na cene kvadrata kod nas. Kupci se nadaju, i to je delomm razlog zašto je prodaja u blagom padu, povratku cena na staro. Međutim u agencijama, ali i investitori su saglasni u proceni da je povratak cena na period pre korone gotovo nemoguć. Za ovu godinu najizvesnija je stabilizacija cena.
